親が亡くなって実家や土地を相続したとき、必要になるのが「相続登記」です。相続登記とは、亡くなった方（被相続人）名義の不動産を、相続した人の名義に変更する手続きのことをいいます。
かつて相続登記に期限はありませんでしたが、令和6年（2024年）4月1日から申請が義務化され、期限を過ぎるとペナルティの対象になる場合があります。この記事では、相続登記の期限、申請の流れ、必要書類、かかる費用を、法務省の公式情報をもとに分かりやすく解説します。
相続登記が義務化されました
相続（遺言による場合を含みます）によって不動産を取得した相続人は、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記の申請をしなければなりません。
また、遺産分割（相続人同士の話合い）が成立して不動産を取得した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に沿った登記を申請する必要があります。
正当な理由がないのに申請を怠った場合は、10万円以下の過料（行政上のペナルティ）の適用対象となります。期限が近づいてから慌てないよう、早めに準備を進めましょう。
2024年4月より前の相続も対象です
義務化は、制度が始まる前に発生した相続にも適用されます。令和6年4月1日より前に相続した不動産で、まだ相続登記が済んでいないものについては、令和9年（2027年）3月31日までに申請する必要があります（不動産を取得したことを知った日が令和6年4月以降の場合は、その日から3年以内）。
「何十年も前に亡くなった祖父母名義のまま」という不動産も対象です。心当たりがある方は、まず登記簿（登記事項証明書）で現在の名義を確認してみてください。
相続登記の申請の流れ
申請先は、不動産の所在地を管轄する法務局（登記所）です。大まかな流れは次のとおりです。
- 相続人全員で遺産分割協議を行い、誰が不動産を取得するかを決める（遺言書がある場合はその内容が優先されます）
- 戸籍謄本などの必要書類を集める
- 登記申請書を作成する
- 必要書類と併せて法務局に提出する（窓口への持参のほか、郵送やオンラインでも申請できます）
法務局のホームページでは、ケース別の「登記申請手続のご案内（登記手続ハンドブック）」が公開されていて、申請書の記載例も確認できます。
相続登記に必要な書類
遺産分割によって相続登記をする場合に、一般的に必要となる書類は次のとおりです（ケースによって追加の書類が必要になることがあります）。
- 被相続人の出生から死亡までの全ての戸籍（除籍）謄本
- 被相続人の住民票の除票、または戸籍の附票
- 相続人全員の戸籍謄本（被相続人の死亡後に発行されたもの）
- 不動産を取得する相続人の住民票の写し
- 遺産分割協議書（相続人全員が実印を押印したもの）
- 相続人全員の印鑑証明書
- 固定資産評価証明書（登録免許税の計算に使います）
戸籍謄本は何通にもなることがあり、集めるのに時間がかかりがちです。なお、法務局で「法定相続情報一覧図」の写しを取得しておくと、この戸籍の束の代わりに使うことができます。
相続登記にかかる費用
相続登記の費用は、大きく3つに分けられます。
登録免許税
登記を申請する際に国へ納める税金で、原則として不動産の固定資産税評価額の0.4％（1000分の4）です。たとえば評価額1,000万円の不動産なら4万円となります。
ただし、価額が100万円以下の土地の相続登記など、一定の要件に当てはまる場合は、令和9年3月31日まで登録免許税が免税される措置があります。
書類の取得費用
戸籍謄本や住民票、固定資産評価証明書などの交付手数料です。市区町村によって金額は異なりますが、1通数百円程度が一般的です。
司法書士への報酬
手続きを司法書士に依頼した場合に発生します。自分で申請すれば不要ですが、書類の収集や申請書の作成に不安がある場合は、依頼を検討する価値があります。
遺産分割がまとまらないときは「相続人申告登記」
「相続人の間で話合いがまとまらず、3年以内に相続登記ができそうにない」という場合のために、「相続人申告登記」という制度が用意されています。
これは、自分が登記簿上の所有者の相続人であることを、戸籍の証明書などを添付して法務局に申し出る手続きです。期限内にこの申出をすれば、相続登記の申請義務を果たしたものとみなされます。登録免許税はかからず、相続人が複数いる場合でも各自が単独で申し出ることができます。
ただし、これはあくまで暫定的な手続きで、不動産の名義そのものが変わるわけではありません。その後、遺産分割が成立したら、改めてその内容に沿った相続登記が必要です。
相続登記をしないまま放置するとどうなる？
過料のほかに、実生活でもさまざまな不都合が生じます。
まず、登記簿上の名義が亡くなった方のままでは、その不動産を売却したり、担保に入れて融資を受けたりすることができません。また、登記を先延ばしにしている間に次の相続が発生すると、相続人の数が雪だるま式に増えていきます。相続人同士が疎遠になっていたり、海外に住んでいたりすると、遺産分割協議自体が難しくなり、話合いがまとまるまでに多大な時間と費用がかかることも少なくありません。
実際、所有者が分からない土地が増えたことが社会問題となり、それが今回の義務化のきっかけの一つにもなりました。「今すぐ使う予定がない土地だから」と後回しにせず、相続人全員が元気で連絡を取り合えるうちに手続きを進めることが、結果的に一番の近道です。
まとめ
相続登記は、令和6年4月1日から「不動産を取得したことを知った日から3年以内」の申請が義務となり、過去の相続についても令和9年3月31日という期限があります。放置すると過料の対象になる可能性があるため、早めの着手が大切です。
一方で、相続人の確定や遺産分割協議、書類の収集は、家庭の事情によっては時間も手間もかかります。進め方に迷ったり、相続人同士で意見が合わなかったりする場合は、司法書士や弁護士といった専門家への相談も検討してみてください。
