親族に不幸があり、故人の財産の半分以上が不動産だった場合、不動産の遺産相続の手続きをご存知ですか？
宅地や土地といった不動産はとても大きな財産ですが、同時に相続において最もトラブルを起こしやすい財産でもあります。
なぜなら、不動産は明確に形あるものですが、不動産に紐づいた資産価値や契約内容などは目には見えづらいからです。
そこで、相続においての不動産の評価方法や、相続した自宅の分割方法・売却のノウハウをご紹介します。
相続の基本知識
被相続人が持つ財産を誰かが受け継ぐことを相続といいます。
被相続人の財産と一口に言っても、預金や不動産などのほかに、借金などの負の債権も含まれます。
被相続人の財産の権利・義務等は、被相続人と関係のある法定相続人に移転されます。
法定相続人ではない人にも、遺言書などで指定すれば、財産を受け継がせることができます（遺贈といいます）。
相続とは？
前述のとおり、被相続人が持つ不動産などの財産を誰かが受け継ぐことを相続といいます。
遺産相続の分配割合は、民法によって定められた法定相続人と、その法定相続分が定められています。
法で定められた割合とは違った割合で遺産を分けたい場合には遺言書などが必要です。
法定相続人は、遺言書に法定相続人以外が指定されていても、遺留分という最低限得られる財産が保障されています。
相続の流れ
被相続人が遺言を残しているかどうかで、遺産相続の流れは変わります。
遺言が見つかったら、基本的にはその内容に従って遺産を相続していくことになります。
遺言が残されていなければ、相続人全員が参加して遺産相続について話し合う、遺産分割協議が必要です。その協議の結果は、遺産分割協議書に書き記しておきます。
土地の相続は評価・分割が複雑
土地の相続が始まると、土地の形状、立地環境を評価し、土地の評価額を決めます。
その後、相続者で不動産を残し分割するか売却するかを決めていきます。
不動産相続は、相続税申告や分割方法が複数あり、とても複雑な手順となっています。
正しい知識を得て土地の相続を進めていきましょう。
不動産相続はトラブルが発生しやすい
財産の相続は、そもそも問題が起きやすい状況といっても過言ではないでしょう。
国税庁のデータによると、遺産の中の約半分を占めているのが土地や家屋です。
現金や預貯金の財産分割は、法定相続分に応じて分割できます。
しかし、一つの大きな財産である不動産の分割や、遺言書で相続人の指名が無い場合など、相続人同士でトラブルが起きる潜在的な要因が多く存在しているのです。
誰が相続するか？
土地の相続において一番の優先順位を保持しているのは、第1順位である亡くなった人物の子供です。
続いて、血族の第2順位である亡くなった人物の両親です。
両親のどちらかが存命している場合に、相続の権利が発生します。
さらに、亡くなった方の兄弟姉妹が第3順位として、相続することが可能です。
当然、配偶者がいる場合には配偶者が相続人に、子供が既に亡くなっている場合には、その子供の子供が相続する権利を有する場合があります。
無論、被相続人（亡くなった人）が遺言書を残している場合は、血族の優先順位を決める法定相続ではなく、遺言に沿って不動産の相続が速やかに行われます。
不動産をどう評価するか？
不動産の評価は税理士が行います。
主な評価方法、相続税路線価、固定資産税路線価、固定資産税評価額・公示地価、実勢価格があります。
土地と建物両方を評価する評価方法、あるいは土地のみ評価する評価方法、さらに相続税・固定資産税の計算や遺産分割・売買などの利用目的によって評価方法は変わります。
相続額が不公平となり代償金が発生
自宅や家屋が相続財産割合の半分を占めているケースは珍しくありません。
その為、大きな財産である不動産を相続した人物と、不動産より少ない額の財産を相続した人物に大きな差異が生じることとなります。
そのため、遺産分割協議で代償分割の方法を選ぶと、不動産を相続する人が他の相続人との遺産金額の差異を調整する為、多く相続した人物が他の相続人に代償金を支払い、平等に資産を分け合うケースが発生するのです。
不動産をどうやって評価するか
不動産の相続をするにあたり、気になるのは被相続人（亡くなった人）の財産である自宅や土地の評価額だと思います。
相続財産は、専門家により不動産の評価が行われ、その後評価額が決定します。
自分が相続するかもしれない財産がどのようにして評価されるのか？ご紹介していきたいと思います。
評価方法
相続財産の評価は、被相続人が亡くなった日を相続開始日とし、その時の時価で評価額を定めていきます。
不動産の時価は、国税庁が公表している「財産評価基本通達」という評価基準に沿って決められます。
不動産である宅地や家屋の相続税の課税対象は、時価のおよそ8割となっています。
相続税の計算や、遺産の分割または売買などの目的により評価金額が変わってくるので、具体的な評価方法をご説明していきます。
相続税路線価
相続税路線価は、相続税・贈与税の税計算を行う際、土地の価格を定める指標の一つです。
路線価は、毎年7月頃に国税庁が発表し、ホームページから路線価図を調べる事が出来ます。
路線価は、土地の地形によって税計算が行われ、形状によって増額または減額されるケースがあります。
例えば、宅地に崖がある場合、用途に対して間口が狭く、その間口にたいして奥行が長い場合には、補正が入り路線価が減額される可能性があります。
逆に、複数の道路に面した土地は、出入りがしやすい為、価値が高くなり増額される場合があります。
中には、郊外の宅地・山林などには、路線価がつけられていないことがあります。
固定資産税評価額
土地を所有するとなると付きまとうのが固定資産税です。
固定資産税評価額は、不動産に固定資産税が課税する場合に基準になる評価額を定める評価方法です。
各自治体が、「固定資産評価基準」に基づいて決定するものです。
家の構造や築年数、木造かコンクリートかによって評価額は変動していきます。
・固定資産税評価額がいくらなのか？
＜新築住宅を購入する場合＞
新築の場合、どんな住宅が出来るか分かりませんので、大きさなどで決まる評価額を見定める事は出来ません。
事前に知りたい場合には、モデルハウスやモデルルームで税額のおおよその目安を尋ねるとよいでしょう。
＜現在住んでいる住宅の場合＞
毎年、固定資産税の納税通知書が4～6月頃（自治体によって異なる）に自宅に送られてきます。
その中に、「課税明細書」が付いており、価格の欄に記載されている数字が固定資産税評価額です。
公示地価をもとにする
公示地価は、国土交通省が全国に定めた地点（標準地）を対象に、不動産鑑定士が鑑定した評価額で、毎年1月1日に公示するものです。
標準地は、住宅地や商業地といった、同じ用途でまとまって使用されている土地の利用状況・環境・形状を考慮して標準的だと認定された土地のことです。
適性ではない標準地を挙げると、極端に小さい土地や不整形は外されます。
また、公示区域といって、都市計画区域や土地取引がある程度見込まれる区域を限定的に対象としているのが、公示地価の特徴です。
この公示地価をベースに、路線価を算出していくので、とても重要な評価方法であることが分かります。
不動産業者の査定に基づく実勢価格
実勢価格は、不動産が市場で取引される場合の評価額です。
簡単に言うと、不動産業者が土地を1000万円で販売しているという掲示金額ではなく、実際に売買が成立した金額のことを初めて実勢価格と言います。
実勢価格は、不動産会社・土地の売り手や買い手などの民間人が決めているものです。
・実勢価格がいくらなのか自分で計算する方法の参考
＜実勢価格の計算式＞
路線価÷80%×110%＝”実勢価格”
不動産を分割する方法
不動産の分割は、目的によって様々な分割方法があります。
自宅を残した場合の不動産の分割方法、また、自宅を残さず売却する際の注意点をお伝えします。
不動産の分割方法の決め方
複数の相続人で相続財産を分けるには、何らかの形で分割しなければなりません。
遺産相続の分割には「現物分割」「代償分割」「共有」「換価分割」と４つの方法があります。
遺産分割の４つの方法については、以下でも詳しく述べていきますが、ここでは簡単に説明します。
＜現物分割＞
一つ一つの財産に相続人を決めていく分割方法です。財産を分割することもあります。
【例】長男は土地と建物などの不動産を相続し、次男は現金などの金融財産を相続するといったものです。
＜代償分割＞
分割できない財産を相続した人が、ほかの相続人に見合う現金を渡していく分割方法です。
【例】相続財産が2,000万円の土地と建物の不動産のみで、それを相続する長男は金額が公平になるように1,000万円の現金を次男に支払います。
＜共有＞
分割できない不動産などを相続人が全員で共有する方法です。
【例】長男と次男が相続人で、2人で1つの建物を共有名義で相続し1/2ずつの権利を持つことです。不動産を売却したり貸し出したりして賃料を得る場合は、持ち分に応じた額をもらう権利が生じます。兄弟どちらかが亡くなった場合、不動産の相続が発生します。代々不動産を受け継いでいくと所有者が複雑になってきます。
＜換価分割＞
分割できない不動産などの財産を売却して、その不動産の売却益を相続人で分配する方法です。現金に換えてから分配するため、正確に分割することができます。
「代々受け継いできた不動産を守って欲しい」「不動産を○○に継がせたい」といった遺言が残っている場合は、それに従うのが前提です。
現金や債権などと一緒で、不動産についても遺言の内容が最優先されます。
しかし、遺言が残されていない場合は、遺産分割の４つの方法を踏まえながら、相続人全員が集まって遺産分割協議を行います。
遺産分割協議を行う
遺産分割協議には相続人全員が参加することが必須です。
被相続人の死後10カ月以内が相続税の申告期限ですので、それまでに協議をまとめます。
遺言書の内容や法律と照らし合わせ、相続人が納得する形に遺産分割協議書をまとめていきます。
相続人が全員参加して遺産分割協議を行ったとしても、無効とされる場合があります。
それは、参加者の中に認知症などで判断能力が不十分とされる人や、未成年者がいた場合です。
認知症患者などの場合は、判断能力の程度にもよりますが、成年後見人を家庭裁判所に選任してもらい、その成年後見人が遺産分割協議を行うことができます。
未成年者がいる場合は、親が代わりに遺産分割協議を行いますが、親も共に相続人の場合は、家庭裁判所で親の代わりに特別代理人を選任してもらい、遺産分割協議に参加してもらいます。
行方不明の人がいる場合には相続財産管理人を選任してもらいます。
相続人同士が親しい間柄であっても、時に「争族」と呼ばれるように、話し合いの決着が付かない場合があります。
人間関係が築かれていない相続人同士であれば、協議を円滑に進めることは困難でしょう。
制限時間内に決着を付けなければならない話し合いのため、困難が予想される場合には中立な立場で相談に乗ってくれる専門家の力を借りてみるのもいいでしょう。
遺言があれば従う
遺産相続の分割は、民法によって定められた法定相続人と、その法定相続分が定められています。
法で定められた割合とは違った割合で遺産を分割したい場合には遺言書などが必要です。
法定相続人のうち、配偶者・子またはその代襲相続人・直系尊属など、兄弟姉妹以外の法定相続人は、遺言書に法定相続人以外が指定されていたり、ある相続人に遺産分割がかたよっていたりした場合は、遺留分という最低限得られる財産が保障されています。
それでは、具体的に自宅を相続した場合について、遺産分割の4つの方法に当てはめて、どのように相続をしていくのか見ていきましょう。
自宅を残す場合
まず、被相続人の遺産（自宅）を残す場合です。
この場合、自宅の名義人を被相続人から新たな相続人に変更する必要があります。
相続人の該当者が自分1人であれば物質的・精神的にスムーズな相続手続きが行えますが、相続人対象が複数人いる場合の自宅の相続には、それぞれの分割方法に従って不動産を分割・所有していく必要があります。
自宅を残した場合の、不動産財産の分割方法をいくつかご紹介します。
現物分割｜1人もしくは複数で相続
現物分割は、現物である自宅を敷地ごとに分割する方法です。
現物分割は、一つ一つの財産に相続人を決めていく分割方法です。財産を分割することもあります。
現物分割を行う際には、土地ごとに異なる権利関係・地目（その土地の利用状況を見て種類毎に分類する（宅地・畑・牧場など））を登記する「分筆」が必要です。
分筆で登記を行っていれば、自分が分割で決められた土地を土地家屋調査士にお願いをして、場合によっては評価額が下がり、固定資産税や相続税が安くなることがあります。
代償分割｜不公平分を金銭で補償
代償分割は、分割できない財産を相続した相続人が、他の相続人に見合った金銭を支払う方法です。
場合によっては、代償は現金である必要はなく、相続人間で合意が取れれば別の資産でも構いません。
ただし、不動産を取得する相続人は、代償金を安くしたいと不動産の評価を低く見積もりますし、不動産を取得しない相続人は、不動産の評価額をなるべく高くして代償金の金額を上げたいと考えますので、代償分割はトラブルが発生しやすい分割方法ともいえます。
また、先にお伝えしたように不動産の評価方法には実勢価格や相続税路線価、固定資産税評価、路線価など、さまざまな価格がありますが、この不動産価格はタイミングによって上下します。実勢価格については、不動産の査定を依頼する業者によって価格が大幅に違うこともあります。
代償分割では、遺産相続だけでなく代償金についても相続税の課税対象になります。
- 不動産を相続し代償金を支払った相続人
課税価格＝相続した遺産の価額－代償金の価額
- 代償金を受け取った相続人
課税価格＝（代償金以外に相続した遺産があればその価額）＋代償金の価額
代償分割を決めたら、遺産分割協議書の中に記載しておきます。
記載していないと、代償金の支払いは贈与と見なされ、贈与税が課税されることがあります。
共有｜複数人で相続
共有とは、不動産を複数の相続人同士で共同して相続することです。
共有する場合でも、不動産の所有者は誰なのかを公に示す為、登記手続きを行う必要があります。
さらに、不動産は残したままにするということで、固定資産税を支払っていく必要があります。
共有不動産は、共有者全員に納税義務があり、それぞれが負担する固定資産税を納めなければなりません。
自宅を使用する際には、文字通り”共有”なので、現物分割と違い、自宅全体を自由に利用する事が可能です。
自宅を売却する場合
相続人が相続遺産として受け取った自宅を売却という選択をとる一つの理由としては、固定資産税の支払い義務を無くす事かと思われます。
相続した住宅に住んでいなければ、維持管理・税金の支払いを考えた時に、金銭面での負担を軽減する事が出来るからです。
売却する際に注意しなければならないのが、不動産売却で発生する「譲渡所得税」です。
不動産を購入した時よりも売却した時の金額が多ければ利益が発生し、所得税とみなされると発生する税金を、譲渡所得税と言います。
不動産を売却した時の相続方法として、換価分割について解説しています。
換価分割｜売却して現金で分割
換価分割とは、被相続人が残した遺産を売却し、金銭に変えて相続人間で分割する方法です。
遺産の分割には、先ほど説明した「現物分割」と「代償分割」がありますが、相続人間でトラブルが生まれやすいデメリットがあります。
一方、換価分割は金額が明確なため不公平が生じることが少なく、不動産が共同相続人の居住地から離れている場合など、不要な遺産を処分する事が出来るメリットがあります。
換価分割には、2通りのやり方があります。
＜換価先行型＞⇒遺産を売却し換価した後、その代金の分割割合を決定する。
＜分割先行型＞⇒代金の分割割合を決めておいてから、遺産を換価する。
各方法にはメリット・デメリットがある
被相続人の不動産を残すべきか、売却するべきか、決断するのにかなりの時間と法定的な話し合いが必要となるでしょう。
残された人間が不安を抱えない為にも、不動産分割、売却の際に見受けられるメリット・デメリットを予習しておきましょう。
メリット・デメリット一覧
【自宅を残す場合/不動産分割】
＜現物分割のメリット＞
・一人で相続する場合、自宅の所有権の登記を変更するだけなど手続きが簡単。
・不動産をそのまま残せる。
＜現物分割のデメリット＞
・各自の取得分のバランスが取れずに、不公平な内容となる場合がある。
＜代償分割のメリット＞
・金銭での相続分を正確に分割する事で、公平な分割が可能。
・特例により相続税を安く抑えられる場合がある。
＜代償分割のデメリット＞
・相続人が、他の相続人に対し代償金を支払わなければならなくなる為、支払い能力が必要となる。
・自宅などの不動産は、評価が難しく相続人間で争いが生じやすくなる。
＜共有する場合のメリット＞
・相続人間での、協議が荒れた場合や膠着状態に陥った時、公平な分割方法なので全員に公平性を保てる
・相続した物件が収益物件の場合、利益を楽に分配することが可能。
＜共有する場合のデメリット＞
・共有者の中で死亡者がでた場合や、不動産の共有持分に変更があった際の変更手続きが面倒。
・売却や建て替えをする場合など、名義人全員の同意が必要。
【自宅を売却する場合】
＜売却のメリット＞
・現金化が可能
・火災保険や住宅ローンの保証会社に支払ったお金が戻ってくる場合がある。
・固定資産税や都市計画税の支払い義務が無くなる。
＜売却のデメリット＞
・売却額が、住宅購入時に発生した金額を上回っていた場合、所得税を支払う必要がある。
・被相続人が生活していた、思い出の詰まった自宅を手放すことになる。
どの方法を選択すべきか？
被相続人が居なくなった瞬間から、相続が始まります。
否が応でも、遺産をどうするのか法定的に手続きを進めていかなければなりません。
自宅の保存・分割方法を選択する中で、メリットばかりを考えがちになってしまいますが、様々なリスクが生じる事を念頭に置いておく必要があります。
不動産相続問題は、残された人間同士での適切な手段・対話をもって、進めていきましょう。
困ったら専門家に相談するのがベスト
遺産相続は、相続人が一人であれば問題が起こることは少ないですが、相続人が増えれば増えるほど、ましてや身内同士なのでトラブルが生じやすいです。
特に、不動産は現金とは違い、簡単に分割することはできません。
また、分割ができたとしても、全員が納得して相続ができるように進めていくことや、代償金が発生した際の相続税の申告など、不動産を相続することは想像以上に複雑です。
相続税の申告には10ヶ月という期限も設けられています。
不動産を遺産分割協議で代償分割することにして、遺産分割協議書に記載し、代償金を支払う・受け取って、相続税を申告する…と考えるだけでも大変忙しいです。
第三者である弁護士や税理士に仲介してもらい、税金面や法律面で予期せぬ損失を避けるためには、一人で悩まずに相談されることをオススメします。
まとめ
不動産の相続が始まったら、自宅を残す場合どのように分割するのか？
反対に、売却する手段をとるべきなのか？
それぞれのメリット・デメリットについて相続人同士でしっかりとした対話の場を持ち、認識した上で不動産相続を進めていきましょう。
不動産相続は仕組みが複雑なので、トラブルの回避とスムーズな相続が出来るように、ぜひ専門家へのご相談をおすすめします。
