親が住んでいた実家を相続したものの、自分は別の場所に住んでいて使い道がない――そんな「相続した空き家」の扱いに悩む方は少なくありません。住む予定のない家でも、固定資産税や管理の手間はかかり続けますし、放置すると税金面で不利になることもあります。この記事では、相続した空き家でまずやるべきこと、放置のリスク、活用・処分の選択肢、そして売却時に使える譲渡所得の特別控除（いわゆる「空き家の3,000万円特別控除」）の要件を整理します。
相続した空き家で、まずやるべきこと
名義と相続登記の確認
空き家を売ったり貸したりするには、その前提として不動産の名義が相続人に移っている必要があります。2024年4月1日から相続登記は義務化されており、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。詳しい手続きは当サイトの相続登記の記事もあわせてご覧ください。
誰が相続するかを話し合う
実家が相続財産に含まれている場合、遺産分割協議で「誰が取得するか」を決めるのが先です。共有名義のままにすると、売却や解体といった処分に共有者全員の同意が必要になり、身動きが取れなくなることがあります。使う予定がないなら、売却して代金を分ける「換価分割」も含めて早めに話し合いましょう。
建物の状態を把握する
建築年や耐震性は、後述する税の特例を使えるかどうかに関わります。登記事項証明書で建築時期を確認し、雨漏りや倒壊のおそれがないか、家財の整理が必要かも見ておきましょう。
空き家を放置するとどうなるか
維持費がかかり続ける
住んでいなくても、土地と家屋には毎年固定資産税がかかります。火災保険料や、庭木の手入れ・通風・通水といった管理コストも必要です。遠方に住んでいる場合は、管理サービスを利用する費用も発生します。
「勧告」を受けると土地の固定資産税が増える
空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）では、倒壊のおそれがあるなど周囲に悪影響を及ぼす空き家は「特定空家」に、放置すれば特定空家になるおそれのある空き家は「管理不全空家」に指定されることがあります。市区町村から指導を受けても改善せず「勧告」を受けると、その敷地は固定資産税の住宅用地特例の対象から外れます。住宅用地特例は小規模住宅用地（200㎡以下の部分）の課税標準を6分の1に減額する仕組みで、これが外れると土地の固定資産税は大きく増えます。老朽化が進んで近隣に被害を与えれば、損害賠償の問題にもなりかねません。「いつか使うかも」と先延ばしにするほど、不利になる可能性があるのです。
活用・処分の選択肢は大きく3つ
空き家の出口は、主に次の3つです。
- 住む・貸す：自分や家族が住む、またはリフォームして賃貸に出す方法です。立地によっては安定した家賃収入が見込めますが、初期費用と管理の手間がかかります。
- 解体して土地として活用する：建物が老朽化している場合は解体し、更地として売却したり駐車場などに活用したりします。ただし解体すると住宅用地特例が外れ、土地の固定資産税が上がる点に注意が必要です。
- そのまま売却する：買い手がリフォームや解体を引き受ける形で売る方法です。古い家でも、後述する特別控除の対象になることがあります。
売却で使える「空き家の3,000万円特別控除」
相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります（被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例）。主な要件は次のとおりです。
- 売る人が、相続や遺贈でその家屋と敷地を取得した相続人であること
- 家屋は、相続開始の直前に被相続人が一人で住んでいたもので、昭和56年（1981年）5月31日以前に建築され、区分所有建物（マンションなど）でないこと
- 相続してから売るまでの間、事業用・貸付け用・居住用に使っていないこと
- 売却時に耐震基準を満たしていること。満たさない場合は、耐震リフォームをして売るか、家屋を取り壊して敷地だけを売る形でも対象になります
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。また、制度自体の適用期限は2027年12月31日までの譲渡です
- 売却代金が1億円以下であること。親子や夫婦など特別の関係がある人への売却は対象外です
この特例で特に重要なのが「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という期限です。遺産分割の話し合いや家財の整理に時間がかかると、あっという間に期限が近づきます。売却の可能性がある場合は、相続が分かった時点でこの期限をカレンダーに書き込み、逆算して準備を進めることをおすすめします。
注意したいのは金額です。2024年1月1日以後の譲渡で、家屋と敷地を取得した相続人が3人以上いる場合は、控除額は最高2,000万円になります。また、特例を受けるには確定申告が必要で、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」などの書類を添付します。要件は細かく定められているため、売却を考える早い段階で確認しておくことが大切です。
迷ったら専門家に相談を
空き家の相続は、遺産分割、相続登記、税の特例、売却や解体の進め方など、複数の領域が絡み合います。特例の期限や要件を逃すと税負担が大きく変わることもあるため、方針が決まらない段階でも、早めに司法書士や税理士、不動産会社などの専門家に相談しておくと安心です。当サイトの他の記事も参考にしながら、ご家族で方針を固めていきましょう。
まとめ
相続した空き家は、まず相続登記と遺産分割を済ませ、状態を把握することが出発点です。放置すると維持費に加えて、勧告による固定資産税の増加といったリスクがあります。住む・貸す、解体する、そのまま売るといった選択肢を比べ、売却する場合は相続開始から3年以内の期限がある3,000万円特別控除（相続人が3人以上の場合は2,000万円）の要件に当てはまるかを確認しましょう。早めの行動が、負担を小さくする近道です。
